Direito Notarial, Registral e Imobiliário: o imóvel antes do negócio
Análise da matrícula e das certidões, escrituras e registros
O escritório analisa os documentos do imóvel e do vendedor (due diligence) antes da compra e venda ou de outro negócio com o imóvel, e atua nas escrituras e nos registros.
O que a lei diz antes e depois da compra
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A matrícula do imóvel
É a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, com os donos, as hipotecas, as penhoras e as ações registradas. Em regra, o que não consta da matrícula não pode ser oposto a quem compra de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54).
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Certidões do vendedor
Ações, protestos e dívidas do vendedor podem levar a discussões de fraude contra credores ou de fraude à execução. As certidões dos distribuidores, de protesto e da Justiça do Trabalho mostram esses riscos antes da assinatura do contrato.
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Escritura pública
Salvo exceções da lei, como o financiamento imobiliário, a compra e venda de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos exige escritura pública, lavrada em tabelionato de notas (Código Civil, art. 108).
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Registro do título
Nos negócios entre vivos, como a compra e venda, só o registro do título na matrícula transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). Enquanto não há registro, o vendedor continua sendo tratado como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º).
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Dívidas que acompanham o imóvel
O IPTU atrasado passa ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130), e quem compra unidade em condomínio responde pelas despesas de condomínio em atraso (Código Civil, art. 1.345).
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Imóvel herdado
Fora da venda autorizada no próprio inventário, o herdeiro só vende o imóvel herdado depois de registrar a partilha na matrícula: o formal de partilha ou a escritura de inventário vai ao Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25).
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta transfere o imóvel?
Não. O contrato particular obriga as partes, mas só o registro do título no Registro de Imóveis transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). Sem registro, o comprador corre o risco de o imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor ou vendido a outra pessoa.
Quem paga a escritura e o registro?
Salvo combinação diferente no contrato, as despesas de escritura e de registro ficam a cargo do comprador, e as da entrega do imóvel (a tradição), a cargo do vendedor (Código Civil, art. 490).
Posso comprar um imóvel que está em inventário?
Antes da partilha, nenhum herdeiro pode vender sozinho um bem da herança (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º). A venda pode ser feita no próprio inventário, com autorização do juiz; no inventário em cartório, a escritura pode autorizar o inventariante a vender bens para pagar o imposto e as despesas do inventário (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A). Fora disso, a compra espera a partilha registrada.
E se o vendedor não passar a escritura depois de pago o preço?
O comprador pode pedir a adjudicação compulsória, na Justiça ou diretamente no Registro de Imóveis, para que o imóvel seja registrado em seu nome (Código Civil, art. 1.418; Lei 6.015/1973, art. 216-B).
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